IL CASO Il 3 gennaio 2019 l’Immobiliare Casettabella promette di vendere a Tizio un appartamento in costruzione e viene fissata la data del 15 aprile 2019 per stipulare il contratto definitivo (cd rogito). Il prezzo viene concordato in € 500.000,00, di cui € 100.000,00 vengono versati a titolo di caparra e acconto all’atto del preliminare, mentre il saldo di € 400.000,00 è da pagarsi alla sottoscrizione del contratto definitivo. Sennonché, a fine marzo, terminati i lavori di costruzione, emerge che l’appartamento ha un’altezza inferiore a quanto indicato nel preliminare. Fatto visionare e stimare l’appartamento da un architetto di fiducia, Tizio chiede all’Immobiliare di stipulare il contratto definitivo al diverso prezzo di € 450.000,00. L’Immobiliare rifiuta di diminuire il prezzo, affermando di essere disponibile solo alla risoluzione consensuale del contratto preliminare. Tizio si rivolge quindi all’avvocato.

Il contratto preliminare è un accordo con cui le parti si obbligano a concludere in un secondo momento un contratto (definitivo) il cui contenuto è già fissato nel preliminare.

Soprattutto nelle vendite immobiliari (con consegna anticipata oppure “su carta”), l’atto pubblico (rogito) è solitamente preceduto dalla stipula di un contratto preliminare (“compromesso”). Il DL n. 669/1996 convertito in L. n. 30/1997 ha introdotto l’art. 2645 bis cc che prevede l’obbligo di trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluni contratti di cui all’art. 2643 cc (tra cui i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, anche se relativi a edifici da costruire o in costruzione) se risultano da atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

Vi è poi il DLgs n. 122/2005 che, in tema di immobili da costruire, prevede l’obbligo a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà.

In via generale, si può affermare che in caso di inadempimento del contratto preliminare per rifiuto di una delle parti di addivenire alla stipula del definitivo, l’altra parte ha diritto di reagire a tale inadempimento mediante la proposizione di una domanda giudiziale ai sensi dell’art. 2932 cc (Esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto), volta ad ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Più precisamente, in tal caso il titolo di acquisto è costituito dalla sentenza (e non più dal contratto) che va per questo trascritta. Il rimedio offerto dalla norma di cui all’art. 2932 cc è un’efficace alternativa alla risoluzione del contratto, soprattutto nelle ipotesi in cui l’inadempimento non abbia determinato il definitivo venir meno dell’interesse della parte non inadempiente alla stipulazione del definitivo.

Non è infrequente che, tra la conclusione del contratto preliminare fino al termine di adempimento del contratto definitivo, l’oggetto del contratto subisca delle modificazioni, ovvero sopravvengano delle difformità quantitative o qualitative nella cosa oggetto del preliminare (es. si scoprono vizi relativi alla struttura dell’immobile, vizi di stabilità, impossibilità di utilizzare il bene nella maniera pattuita, mancato rilascio del certificato di abitabilità, scoperta dell’esistenza di una servitù sul fondo, infiltrazioni, determinazione dei confini).

Solo a partire dagli anni ’80 (Cass. Civ. SSUU n. 1720/1985) la Giurisprudenza si è orientata nel senso di ritenere che in caso di inadempimento del venditore consistente nei vizi nella cosa oggetto di promessa, il promissario acquirente può domandare o la risoluzione del contratto preliminare, oppure l’esecuzione coattiva del contratto non concluso (2932 cc) ed insieme la riduzione del prezzo dovuto in proporzione al minor valore cagionato dalla presenza di vizi. Vale precisare che si può ricorrere al rimedio di cui all’art. 2932 cc solo in presenza di sostanziale identità tra il bene promesso e bene realizzato. Non si ha sostanziale identità quando si è in presenza di difformità non secondarie, tali cioè da incidere sulla struttura e sulla funzione del bene.

Riassumendo, quindi:

In caso di DIFFORMITA’ SOSTANZIALI il promissario acquirente può domandare

• la risoluzione del contratto per inadempimento

oppure

• azione di esatto adempimento (eliminazione dei vizi) oltre al risarcimento del danno

In caso di DIFFORMITA’ NON SOSTANZIALI (o secondarie, che incidono solo sul valore del bene o su modalità secondarie di godimento del bene) il promissario acquirente può domandare

• la risoluzione del contratto per inadempimento + risarcimento del danno (ma deve provare che l’inadempimento è di non scarsa importanza in relazione al proprio interesse) oppure
• esecuzione in forma specifica del preliminare inadempiuto (2932 cc) e contemporaneamente la riduzione del prezzo oltre al risarcimento del danno

Si comprende come sia di fondamentale importanza rivolgersi immediatamente all’avvocato il quale, previa qualificazione giuridica del caso, inoltrerà diffida e tempestiva denuncia del vizio al fine di interrompere i termini di decadenza/prescrizione, ed intraprenderà l’azione giudiziaria appropriata.